Πρόγραμμα «GOLDEN VISA»-Μόνιμης Άδειας Διαμονής Επενδυτή
Πρόγραμμα «GOLDEN VISA»-Μόνιμης Άδειας Διαμονής Επενδυτή
Πρόκειται για προνόμιο διαμονής και όχι υποχρέωση διαμονής δεδομένου ότι σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία ο πολίτης της τρίτης χώρας δεν έχει υποχρέωση να διαμένει στην Ελλάδα κάποιο ελάχιστο χρονικό διάστημα κάθε έτος, αλλά παραμένει κάτοχος της άδειας ακόμη και με λίγες μέρες διαμονή στην ελληνική επικράτεια.
Tο χρηματικό όριο για την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα είναι από τα χαμηλότερα στην Ευρώπη και τοποθετεί την Ελλάδα σε μια προνομιακή κατηγορία σε σχέση με τα άλλα κράτη-μέλη.
Τι ισχύει σήμερα στην Ελλάδα για την Golden Visa
Στην Ελλάδα το πρόγραμμα Golden Visa είναι σε ισχύ μια δεκαετία και τα κατώτατα όρια στα επενδυτικά ποσά έχουν ήδη τροποποιηθεί μέσα σε αυτή. Η πιο πρόσφατη αναθεώρηση των ποσών επένδυσης και των προϋποθέσεων δημοσιεύτηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως τον Απρίλιο του 2024 και πιο συγκεκριμένα στο ΦΕΚ 49 Τεύχος Α / 5.4.2024. Με βάση αυτή, αυξήθηκαν τα ελάχιστα ποσά που πρέπει να επενδυθούν από τους ξένους επενδυτές που ενδιαφέρονται να αποκτήσουν 5ετή άδεια διαμονής (Golden Visa) και παράλληλα έγιναν πιο αυστηρά τα κριτήρια ένταξης και οι προϋποθέσεις για το πρόγραμμα αυτό.
Ελάχιστα ποσά επένδυσης για τη Golden Visa
Μετά την ψήφιση του νέου νόμου 5100/2024, που περιλαμβάνει στο άρθρο 64 τις διατάξεις για την άδεια διαμονής μέσω επενδύσεων, τα νέα κατώτατα όρια στα επενδυτικά ποσά, αναλύονται σε 3 ζώνες και είναι τα εξής:
α) 800.000€ – Για την Περιφέρεια Αττικής, την Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας, τις Περιφερειακές Ενότητες Μυκόνου και Θήρας της Περιφέρειας Νοτίου Αιγαίου και για τα νησιά με πληθυσμό, σύμφωνα με την τελευταία απογραφή, πάνω από τρεις χιλιάδες εκατό (3.100) κατοίκους.
β) 400.000€ – Για τις λοιπές περιοχές της χώρας
γ) 250.000€ – Για όλη τη χώρα και μόνο για ακίνητη περιουσία που:
i) αλλάζει χρήση για τους κύριους χώρους και μετατρέπεται σε κατοικία. Συμπεριλαμβάνονται καταστήματα, γραφεία, αλλά και ακίνητη περιουσία που αποτελείται από βιομηχανικό κτίριο ή τμήμα βιομηχανικού κτιρίου ή εντός της οποίας υπάρχει βιομηχανικό κτίριο, αποκλειστικά εφόσον τα τελευταία τουλάχιστον πέντε (5) χρόνια, δεν βρισκόταν σε αυτό εγκατεστημένη και σε λειτουργία βιομηχανία. Η εταιρεία μας εξειδικεύεται σε αλλαγές χρήσης ακινήτων πολύ πριν από την ισχύ του νόμου, προσφέροντας ολοκληρωμένες λύσεις μετατροπής εμπορικών και βιομηχανικών χώρων σε κατοικίες. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τις υπηρεσίες μας σε αλλαγές χρήσης, παρακαλούμε επισκεφθείτε τη σελίδα μας εδώ.
ii) αποτελείται από προς αποκατάσταση ή ανακατασκευή διατηρητέο κτίριο ή τμήμα διατηρητέου κτιρίου ή εντός της οποίας υπάρχει διατηρητέο κτίριο.
Σημαντικά σημεία – όροι – προϋποθέσεις
Πρέπει να τονίσουμε πως σε όλες τις παραπάνω εκδοχές, στην περίπτωση επένδυσης μέσω αγοράς σε ποσοστό εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας ακινήτου, η ελάχιστη αξία του ποσοστού συγκυριότητας καθορίζεται ίση με 800.000€, 400.000€ και 250.000€ αντίστοιχα. Μοναδική εξαίρεση είναι η περίπτωση που οι συνιδιοκτήτες είναι σύζυγοι ή συμβίοι που έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης, πάντα με την προϋπόθεση πως η συνολική αξία του ακινήτου είναι τουλάχιστον ίση με τα ανωτέρω όρια.
Σε όλες τις παραπάνω εκδοχές η επένδυση μέσω αγοράς ακίνητης περιουσίας πραγματοποιείται σε ένα μόνο ακίνητο.
Εφόσον στις περιπτώσεις α) και β) πρόκειται για δομημένη ακίνητη περιουσία ή για ακίνητο για το οποίο έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, τότε απαιτείται να έχει ελάχιστη επιφάνεια κύριων χώρων 120m² (εκατόν είκοσι τετραγωνικών μέτρων).
Για την περίπτωση γ-i) η μετατροπή της χρήσης του ακινήτου θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή του αιτήματος για τη χορήγηση της μόνιμης άδειας διαμονής του επενδυτή, ενώ η αλλαγή χρήσης επιτρέπεται να γίνει και από τον πωλητή.
Ενώ για την περίπτωση γ-ii) η μεταβίβαση του ακινήτου πριν να ολοκληρωθεί η πλήρης αποκατάσταση ή η ολική ανακατασκευή του είναι άκυρη.
Πριν την υποβολή του αιτήματος για Golden Visa θα πρέπει να έχουν καταβληθεί τα ανωτέρω ποσά.
Οι επενδυτές έχουν δικαίωμα να νοικιάζουν μακροχρόνια (εκμισθώνουν) την ακίνητη περιουσία που απέκτησαν στην Ελλάδα, όμως απαγορεύεται τα ακίνητα που αποκτήθηκαν στο πλαίσιο του προγράμματος Golden Visa να:
- εκμισθώνονται βραχυχρόνια στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού
- υπεκμισθώνονται
- χρησιμοποιούνται ως έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης εφόσον για αυτά έχει γίνει αλλαγή χρήσης και έχουν μετατραπεί σε κύρια κατοικία.
Η μη συμμόρφωση με τους παραπάνω περιορισμούς επιφέρει ανάλογα πρόστιμα και κατά περίπτωση μπορεί να ανακληθεί και η άδεια διαμονής.
Όπως σε κάθε ανάλογη περίπτωση, προβλέπεται και εδώ μια μεταβατική περίοδος, ώστε οι συμφωνίες αγοροπωλησιών για Golden Visa που βρίσκονται σε εξέλιξη να ολοκληρωθούν χωρίς να επηρεαστούν άμεσα από τις νέες ισχύουσες διατάξεις.
Το συμφωνηθέν τίμημα ή μίσθωμα καταβάλλεται στο σύνολό του με δίγραμμη τραπεζική επιταγή σε λογαριασμό πληρωμών του δικαιούχου που τηρείται σε πιστωτικό ίδρυμα που λειτουργεί στην Ελλάδα ή με μεταφορά πίστωσης, κατά τον ορισμό 24 του άρθρου 4 του ν. 4537/2018, ή μέσω POS εγκατεστημένου από πάροχο υπηρεσιών πληρωμών, ο οποίος λειτουργεί στην Ελλάδα, με χρέωση τραπεζικής πιστωτικής ή χρεωστικής κάρτας του αγοραστή, σε λογαριασμό πληρωμών του δικαιούχου που τηρείται σε πάροχο υπηρεσιών πληρωμών, κατά τον ορισμό 11 του άρθρου 4 του ν. 4537/2018, ο οποίος λειτουργεί στην Ελλάδα. Οι παραπάνω τρόποι πληρωμής δύνανται να πραγματοποιηθούν και από σύζυγο ή/και από συγγενείς εξ αίματος ή εξ αγχιστείας μέχρι β` βαθμού του αγοραστή.
Όλα τα ειδικότερα στοιχεία διενέργειας της πληρωμής, συμπεριλαμβανομένων ιδίως των στοιχείων ταυτοποίησης πωλητή, αγοραστή, και τυχόν τρίτου πληρωτή, του αριθμού λογαριασμών πληρωμών του πληρωτή, της διεύθυνσής του, του επίσημου αριθμού προσωπικού εγγράφου του, του αναγνωριστικού αριθμού του πληρωτή ή της ημερομηνίας και του τόπου γέννησής του, του τρόπου πληρωμής και των σχετικών λογαριασμών πληρωμών χρέωσης του πληρωτή και πίστωσης του δικαιούχου, καθώς και υπεύθυνης δήλωσης του αγοραστή για τη συζυγική σχέση ή τη συγγένεια με τυχόν τρίτο πληρωτή, πρέπει να δηλώνονται και να υποβάλλονται υπευθύνως από τους συμβαλλόμενους ενώπιον του συντάσσοντας το συμβόλαιο συμβολαιογράφου και να αναγράφονται σε αυτό.
Με κοινή απόφαση των Υπουργών Ανάπτυξης και Επενδύσεων και Οικονομικών, το ύψος της παραπάνω ακίνητης περιουσίας μπορεί να αναπροσαρμόζεται, καθώς και να καταρτίζονται κατάλογοι περιοχών της επικράτειας, με τουλάχιστον πενταετή διάρκεια, για τις οποίες δύναται να ισχύει διαφοροποίηση ως προς το ύψος της επένδυσης της άνω παραγράφου, λαμβάνοντας υπόψη στοιχεία, όπως η αναπτυξιακή στόχευση, η τουριστική ανάπτυξη, η γεωγραφική θέση, καθώς και οι εμπορικές ή αντικειμενικές αξίες των ευρισκόμενων στις περιοχές αυτές ακινήτων και να ρυθμίζεται κάθε άλλη λεπτομέρεια για την εφαρμογή των ως άνω διατάξεων.
Στους πολίτες τρίτων χωρών, κατόχους ακινήτων παρέχεται δυνατότητα εκμίσθωσης αυτών.
Ο παραπάνω πολίτης τρίτης χώρας μπορεί να συνοδεύεται και από τα μέλη της οικογένειας του στα οποία χορηγείται, ύστερα από αίτηση τους, ατομική άδεια διαμονής που λήγει ταυτόχρονα με την άδεια διαμονής του συντηρούντος.
Ως μέλη της οικογένειας νοούνται:
(α) ο έτερος των συζύγων ή των συντρόφων με τον/την οποίο/α ο/η πολίτης τρίτης χώρας έχει συνάψει σύμφωνο
συμβίωσης στην Ελλάδα,
(β) τα άγαμα κοινά τέκνα των συζύγων ή συντρόφων κάτω των 21 ετών,
(γ) τα άγαμα τέκνα του συντηρούντος ή του ετέρου των συζύγων ή συντρόφων, εφόσον η επιμέλεια έχει νομίμως ανατεθεί για μεν τα τέκνα του/της συντηρούντος σε αυτόν/αυτήν για δε τα τέκνα του/της ετέρου των συζύγων ή συντρόφων σε αυτόν/αυτήν κάτω των 21 ετών,
(δ) οι απευθείας ανιόντες των συζύγων ή συντρόφων.
Η παραπάνω άδεια μπορεί να ανανεώνεται για ισόχρονη διάρκεια, κάθε φορά, εφόσον η ακίνητη περιουσία παραμένει στην κυριότητα και νομή του πολίτη τρίτης χώρας ή παραμένουν σε ισχύ οι συμβάσεις της παραγράφου 1 της παρούσας και πληρούνται οι λοιπές, προβλεπόμενες από το νόμο προϋποθέσεις. Διαστήματα απουσίας από τη χώρα δεν αποτελούν παρακωλυτικό λόγο για την ανανέωση της άδειας διαμονής.
Η μεταπώληση της ακίνητης περιουσίας κατά τη διάρκεια ισχύος της άδειας διαμονής, σε έτερο πολίτη τρίτης χώρας παρέχει δικαίωμα χορήγησης άδειας διαμονής στο νέο αγοραστή με ταυτόχρονη ανάκληση της άδειας διαμονής του πωλητή.
Οι χορηγούμενες άδειες διαμονής δεν καθιερώνουν δικαίωμα πρόσβασης σε οποιαδήποτε μορφή εργασίας.
Το παραπάνω χρονικό διάστημα διαμονής, δεν συνυπολογίζεται για την απόκτηση του καθεστώτος του επί μακρόν διαμένοντος και τη χορήγηση ιθαγένειας στους διαμένοντες.
Η έκδοση της άδειας διαμονής χορηγείται εντός δύο μηνών από την περιέλευση όλων των στοιχείων του φακέλου στην εκδούσα αρχή.
Σε περίπτωση σύναψης συμβολαίου πώλησης ακινήτου με οποιοδήποτε τίμημα, ο πωλητής, πολίτης τρίτης χώρας, οφείλει να προσκομίσει βεβαίωση της κατά τόπον αρμόδιας υπηρεσίας Αλλοδαπών και Μετανάστευσης της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, σχετικά με το αν το συγκεκριμένο ακίνητο έχει χρησιμοποιηθεί για την έκδοση μόνιμης άδειας διαμονής επενδυτή. Τα ανωτέρω έχουν αναλογική εφαρμογή και στην περίπτωση πώλησης ακινήτου από νομικό πρόσωπο, τις μετοχές ή τα εταιρικά μερίδια του οποίου κατέχει εξ ολοκλήρου πολίτης τρίτης χώρας.
Η αίτηση για τη χορήγηση ή ανανέωση άδειας διαμονής συνοδεύεται από παράβολο ύψους δύο χιλιάδων (2.000) ευρώ.
